こんにちは、つばめびとです。
前回、こちらの記事で家を購入する際の物件の探し方について解説しました。今回はいざ物件を購入するぞ！となった後の契約までの流れを私の実体験を交えて解説します。
私が建売住宅ではなく注文住宅(*)を購入したため、まず土地を購入し、その上に住宅を建てることになります。そのため今回は土地の購入契約にフォーカスを当ててご説明します。
(*)注文住宅といっても標準の間取りは決まっていて、それをベースに希望を取り入れている形でした。セミオーダーの住宅という感じですかね。
内見
購入契約の前にはまずその物件を見に行って、自分の希望に合う物件なのかを見に行くようにしましょう。
私はSUUMOで希望に合う物件を見つけ、不動産屋にコンタクトを取りました。物件のページに不動産屋の連絡先が記載してありますので、そちらに直接連絡するか「資料請求する(無料)」ボタンを押して必要事項を入力すればOKです。
大体の不動産屋は爆速で連絡してきます(笑)。彼らも興味がある人には逃さず営業をかけていきたいと考えているので待ちぼうけを食らうことはあまりないと思います。私の場合はメールで連絡をもらって、そのままメールで問い合わせた物件以外の物件も紹介してもらい、内見日時を決めました。当日は家まで車で迎えに来てもらえたのでそのまま車に乗って内見へ。我が家は小さい子供がいるのでこれは非常に助かりました。
2日間で建築済の家5件、建築中の家1件、土地1件を内見し、最終的には土地を購入してその上に住宅を建てることにしました。実際に見ることができた家もとても良かったのですが、購入した土地は立地がよかったのと注文住宅の標準間取りが我が家の希望と照らして必要十分だったので決断した形です。
実際に見た家の中から選ばないのなら内見の意味はないのかというとそうでもありません。前回の記事でもご説明しましたが、実際に建築された家をいくつか見ることで、自分の生活に必要な部屋の数、寝室やリビングの広さ、水回りの位置などをイメージできるようになることが重要です。時間が許す限り多くの家を内見に行くことをお勧めします。
購入申し込み
土地を購入することを決めたら次は購入申込書を書きます。名前や年収などを記入し、運転免許証、源泉徴収票のコピーを提示します。特に難しいことはありません。
また私の場合は購入の意思を示した段階で不動産屋が資金計画表を作ってくれました。これは土地代や家代、手数料などの諸費用を整理し、頭金や住宅ローン金利に応じた毎月の返済額を試算してくれるものです。頭金の支払い時期が図にしてあってとても分かりやすく重宝しています。今も支払いタイミングや資金の流れが分からなくなったときに都度参照しています。
頭金はどこかのタイミングでまとめて払えばいいと思っていたのですが、そうでもないんですよね。私の場合の頭金支払いタイミングは下記のようになりました。これを頼りに振り込みや、決済口座への資金の集中など作業を進めていきます。
- 土地契約時 ：土地の手付金、印紙代
- 土地契約の翌営業日 ：不動産屋への仲介手数料の半額
- 土地引き渡し時 ：司法書士報酬(登記・抵当権設定)、銀行事務手数料、土地代、仲介手数料の残り
- 建物請負契約時 ：建物の手付金、印紙代
購入申し込みをした段階で値引き交渉もしました。不動産屋はあくまで仲介なので、売主との交渉を不動産屋に依頼しました。あまり交渉事は得意じゃないのですが、価格が高いのがネックで～、子供もいてこれからも入用になって～などぺちゃくちゃ喋っていたら不動産屋が100万円の値引きをしてきてくれました！感謝。あわせて資金計画表も作り直してくれました。
また土地も家も妻と共同所有する予定でしたので、この時点で不動産屋に一言伝えたら、契約書やローン審査の手続きなどその前提で手配してくれました。
住宅ローン事前審査
次に住宅ローンの事前審査をしていきます。これはあくまで仮の審査で本審査・申し込みはまた別途やることになります。土地を購入してもローンが組めないということになると買う側も売る側も困ってしまうので、事前に自分の職業や収入などの情報をもとに銀行がお金を貸してくれるかを事前審査してもらうのですね。
私が利用した三菱UFJで、こちらも不動産屋の仲介でした（仲介料10万円ほど）。WEBページで下記の内容を入力する形式でした。この内容をもとに銀行の方で審査が進みます。
- 名前、生年月日、年収
- 土地代、家代、諸費用
- 頭金
- マイナンバーカード
またここで借入金利も決まります。これによって最終的な支払総額が大きく変わるのでドキドキです。私が選択した三菱UFJの変動金利では優遇金利次第で0.345%から0.490%までの幅がありました。最大で0.145%の差となります。住宅ローンの額を仮に5000万円とすると年額72,500円もの違いが出てきますのでこの決定は非常に重要です。結論として私の場合は最優遇金利0.345%で借りられることになりました。今後の金利動向次第で上下する可能性はありますが、まずはホッとしました。
またここで問題が2つ発生しました。
- 自己資金を2000万円と考えていましたが、1500万円に変更し500万円を手元に残すことにしました。息子の養育費などを考慮したのと投資用の資金を手元に残しておきたかったためです。
- 頭金を諸費用と土地代に充てる予定でしたが、不動産屋が作成した資金計画表では一部を家代にも充てる計画になっていました。先に取得する土地の利息をできるだけ少なくしたいと考え、すべて土地に充てるよう資金計画表の再作成を不動産屋に依頼しました。
これにより住宅ローンの事前審査を再度行うことに…。最初から気づいていればよかったのですが、こういうことは実際形になっていかないと気付かないものです。事前に綿密にシミュレーションをして途中の変更をなくすに越したことはないですが、人生の大イベントですので途中で気づいたことは遠慮せずに伝えた方がよいと思います。それで後悔するのは自分ですからね。
契約書取り交わし
住宅ローンの事前審査が完了したらついに契約書の取り交わしです。これは売主の事務所を訪問して行いました。当日の流れは下記の通り。
- 契約書を最初からすべて読み合わせ
- 署名・捺印
- 手付金(300万円)振込み・印紙代(3万円)支払い
- 不動産会社への仲介手数料の半分を振り込み（翌営業日）
1時間ほどかけて細かい書類を読み合わせします。難しい内容が多いですが、少しでも分からないことがあれば質問するようにしましょう。私の場合は下記の書類を取り交わしました。
- 不動産売買契約書
土地情報や売買に関する契約情報が記載されています。 - 重要事項説明書、補足資料
用途地域、法令に基づく制限、インフラ整備状況など土地の詳細情報が記載されています。 - 一般媒介契約書、支払約定書
不動産屋との媒介契約、仲介手数料約定の書類です。 - 地図図面、地積測量図、仮分割図
周辺地図や土地の境界線、面積が記載されています。 - 全部事項証明書
土地の概要、所有者、抵当権設定など購入する土地の登記情報が記載されています。 - 道路（私道）使用承諾願い書
敷地までの間に私道がある場合に持ち主に通行等の使用承諾を取った書類です。 - 土地境界立会確認書、越境物に関する覚書
隣家の塀が私の土地にややはみ出しているらしく(1ｍmくらい！)、隣家を建て替えるときにははみ出さないようにしたもらうための書類です。 - 水道管、ガス管の敷設図
すべての読み合わせが終わった後に売買契約書や重要事項説明書などに押印をしていきます。実印でなくても大丈夫です。住宅ローンの申し込みの際には印鑑証明書が必要になりますので、事前に役所へ行って準備しておきましょう。
※私たち夫婦は契約当日に印鑑登録していなかったことに気づきとても慌てました…。結果としては不要だったのですが、この辺は必要であれば不動産会社もしっかり言ってきてくれると思います。（そうしないと契約できずにお互い困りますからね！）
またこの日に手付金３００万円、印紙代３万円、翌営業日に不動産会社への仲介手数料の半額を支払いました。もう半分は実際に土地の所有が移る決済日に支払いとなります。
これにて契約は完了です。あとは住宅ローンの本審査を通して決済日を待つのみです！
※実際は間髪入れずに家の建築仕様の話し合いが始まるので待つのみではないです…。家づくりはとても忙しい！！
まとめ
今回は土地を購入する場合の契約の流れについて、私の実体験をもとに解説しました。
次回は住宅ローンの本審査の流れについて解説しますので、ぜひ見ていただければと思います！
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